Il godimento della cosa e la facoltà di disporne non sono assoluti, ma sottoposti a limiti che vengono, solitamente, distinti in limiti pubblici e privati.
- Limiti pubblici. I limiti posti nell’interesse pubblico tendono a crescere anche in considerazione dell’accentuata necessità di proteggere meglio il territorio, le acque, i boschi; tra di essi sono da menzionare, oltre alle requisizioni e agli ammassi, le distanze legali da strade, autostrade, ferrovie e cimiteri, nonché le imposizioni sui fondi per assicurare certe utilità alla pubblica amministrazione, quali il passaggio di linee telefoniche ed elettriche, i vincoli forestali e idrogeologici. Ulteriori limiti sono costituiti dalle norme poste a tutela dei beni di interesse storico e artistico. Sempre nell’ambito della imposizione di limiti posti nell’interesse pubblico, lo Stato per attuare opere pubbliche o razionalizzare lo sfruttamento del suolo può talvolta ricorrere all’espropriazione, ossia al trasferimento obbligatorio dei beni in proprietà a privati a favore di enti pubblici quali, ad es., Regioni, Province, amministrazioni statali. L’espropriazione comporta per chi la subisce il diritto a un indennizzo.
- Limiti privati. I limiti alla proprietà posti nell’interesse privato tendono essenzialmente a regolare i rapporti tra proprietà vicine: sono quelli relativi all’accesso al fondo da parte del vicino, alle distanze nelle costruzioni e piantagioni, alle luci e vedute, allo stillicidio. Particolare rilevanza hanno i limiti concernenti le immissioni e quelli che comportano il divieto degli atti di emulazione: il proprietario non può immettere sul fondo del vicino fumo, calore, rumori e gas che superino la normale tollerabilità, la quale viene valutata in considerazione dei luoghi e delle situazioni ove le immissioni hanno luogo. Il divieto degli atti di emulazione si sostanzia nell’impossibilità per il proprietario di porre in essere comportamenti unicamente finalizzati a nuocere e molestare terzi.
Tutela della proprietà: azioni petitorie. A difesa della proprietà, il codice civile disciplina le azioni petitorie, volte ad accertare chi sia l’effettivo titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale su di un bene.
- Azione di rivendicazione. cc 948 È l’azione più importante e consente al proprietario di un bene che non sia in possesso del medesimo di chiederne la restituzione a colui che ne abbia la disponibilità. È necessario provare davanti all’autorità giudiziaria la titolarità del diritto di proprietà.
- Azione negatoria. cc 949 Mediante tale azione il proprietario che subisce molestie o turbative da parte di terzi, che teme di subire un qualsiasi pregiudizio riguardante il suo diritto di proprietà, può chiedere all’autorità giudiziaria una sentenza che accerti l’inesistenza dei diritti che i terzi vantano sul suo bene e faccia cessare le eventuali turbative o molestie. Questa azione, a differenza di quella di rivendicazione, non è indirizzata a dimostrare l’esistenza del diritto di proprietà in capo a chi la propone, bensì più limitatamente ad accertare che il diritto di proprietà vantato è incondizionato, cioè libero da qualsiasi obbligo nei confronti dei terzi.
- Azione di regolamento di confini. cc 950 Questa azione consente di stabilire, con l’intervento del giudice, il confine tra due fondi adiacenti quando vi sia incertezza sulla demarcazione tra i due immobili. Entrambe le parti confinanti hanno l’onere di provare la rispettiva estensione del loro diritto; tale prova può essere fornita con ogni mezzo.
- Azione per apposizione di termini. cc 951 Si ricorre a questa azione quando il confine esistente tra due fondi sia certo e individuato, però manchino o siano divenuti irriconoscibili i termini, cioè quei segni di pietra o di altro materiale che vengono normalmente apposti sulla linea di confine per separare fisicamente i due immobili contigui.