La locazione si inserisce a metà tra i rapporti obbligatori e i rapporti reali. In generale, si definisce come il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile/ immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571).
Gli obblighi del locatore sono (art. 1575):
- consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione e senza vizi.
- mantenere la cosa in buono stato.
- difendere il conduttore dalle pretese o dalle molestie dei terzi.
Gli obblighi del conduttore sono:
- versare il canone secondo le modalità convenute (in mancanza si fa riferimento all’art. 1182), canone che il conduttore non può autoridursi se non nel caso di mancanza totale della prestazione.
- prendere in consegna la cosa, osservando la diligenza del buon padre di famiglia. A meno che il conduttore non dimostri che siano accaduti per causa a lui non imputabile il rischio di perdita o di deterioramento gravano su di lui (art. 1588), che però non risponde delle conseguenze della vetustà (art. 1590 3° c.).
- restituire la cosa nello stato medesimo in cui è stata consegnata. A meno che non sia stato dato il consenso dal locatore, per i miglioramenti non è dovuto nulla (art. 1592); allo stesso modo le addizioni devono essere rimosse, a meno che il locatore non desideri trattenerle (art. 1593).
La durata del contratto è stabilita dalle parti, ma in ogni caso non può essere inferiore a una giornata né superiore a trenta anni (art. 1573). La locazione, se ha una scadenza, cessa automaticamente a tale data senza che sia necessaria una disdetta, che invece deve essere data nel caso di una locazione a tempo indeterminato. Il contratto si considera tacitamente rinnovato se il conduttore rimane nella detenzione della cosa (art. 1597); tale rinnovo avviene alle stesse condizione del contratto precedente, ma con durata indeterminata.
Emptio non tollit locatum: se il proprietario aliena la cosa, il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore a tale alienazione(art. 1599), mentre non è opponibile se non sono trascritti i beni immobili locati da più di un novennio (art. 2643 n. 8). Il terzo è tenuto comunque a rispettare la locazione.
È contemplata anche la sub-locazione (art. 1594) a patto che ne sia informato anche il locatore.