I consorzi di urbanizzazione vengono costituiti tra più proprietari di terreni, con lo scopo di soddisfare i bisogni collegati all’utilizzazione territoriale di una certa zona, sostituendo l’iniziativa privata a quella dell’ente pubblico locale. Gli stessi hanno ad oggetto la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, destinate al servizio degli edifici che insisteranno sulla lottizzazione. Dando esecuzione alle prescrizioni urbanistiche, si attua una sostituzione dell’attività privata a quella pubblica nel realizzare una funzione di interesse pubblico. In origine i consorzi di urbanizzazione erano previsti nell’ambito della disciplina nazionale, oggi di competenza regionale , relativa ai piani di attuazione particolareggiati.
Sul piano concreto, la pluralità dei soggetti non si limita ad esercitare un’attività di mero godimento, né si limita alla gestione o alla utilizzazione di beni comuni, ma crea un fondo comune destinato alla costruzione e gestione di tutte le opere di urbanizzazione di una certa area. I consorzi di urbanizzazione sono stati ricondotti nell’ambito della figura del condominio ovvero della comunione.
È preferibile tuttavia attribuire al consorzio natura di associazione non riconosciuta, come organismo dotato di soggettività giuridica che può essere intestatario di diritti reali immobiliari (con applicazione dei patti dell’atto costitutivo e dello statuto, nonché della disciplina sulle associazioni non riconosciute e, in quanto applicabile, della normativa sulle associazioni riconosciute). L’ associazione non riconosciuta si costituisce senza procedere alla messa in comunione; a questo proposito ricordiamo la distinzione tra comunione incidentale, nel caso in cui la volontà dei comunisti resti estranea al sorgere della comunione ( es. coeredità) e comunione volontaria o comunione vera e propria, che nasce da un contratto con cui più persone conferiscono in comunione uno o più beni di cui sono proprietari.
I vincoli reali sorgono dopo la stipula della convenzione con il comune, che costituisce l’atto suscettibile di trascrizione e opponibile ai terzi, con cui i terreni vengono conferiti in proprietà al consorzio che potrà esercitare poteri gestionali e dispositivi sugli stessi. L’ ente pertanto concilia interessi di natura privatistica e pubblicistica. Il rapporto di collaborazione urbanistica tra privati e pubblica amministrazione ha fatto sorgere anche le società a partecipazione comunale e i consorzi per la trasformazione di una determinata porzione di territorio.