Il diritto sostanziale che si può far valere è il diritto al rilascio di un immobile in forza di:
– Un contratto di locazione;
– Un contratto di comodato;
– Un contratto di mezzadria;
– Un contratto di colonia;
– Un contratto di prestazione d’opera in cui come corrispettivo è stato pattuito il godimento di un immobile.
È un procedimento speciale rispetto al processo ordinario di cognizione. Qui però il processo ordinario di cognizione non è quello con rito comune, bensì quello disciplinato dall’art. 447bis c.p.c. che rinvia a moltissime norme del processo del lavoro (viene chiamato rito locatizio).
Sono tre le ipotesi in cui può aver luogo:
– Licenza per finita locazione: può aver luogo prima che cessi il rapporto (la licenza non è altro che la cosiddett disdetta). Il locatore con un unico atto intima la licenza e cita il conduttore ad una certa udienza per la convalida della licenza stessa. Se la licenza viene convalidata (tramite ordinanza, che però è una sentenza), il provvedimento che la convalida è una forma di condanna in futuro (vedi p. 22);
– Sfratto per finita locazione: è già cessato il rapporto di locazione. Con lo stesso atto si intima lo sfratto e si cita il conduttore per la convalida dello sfratto;
– Sfratto per morosità: nel corso del rapporto, il locatore con un unico atto intima lo sfratto e cita il conduttore davanti al giudice per la convalida dello sfratto (la convalida avviene sempre con ordinanza).
In quest’ipotesi è anche possibile cumulare le forme del procedimento per convalida di sfratto con quelle del procedimento per ingiunzione, chiedendo l’emanazione di un decreto ingiuntivo relativamente alle somme di denaro corrispondenti ai canoni scaduti e anche da scadere fino all’esecuzione dello sfratto (quindi questo decreto ingiuntivo può avere un contenuto di condanna in futuro).
Il conduttore può fare opposizione all’ordinanza di convalida, anche limitatamente all’emanazione del decreto ingiuntivo (il processo proseguirebbe con le forme del procedimento per ingiunzione, ma questo sarebbe disciplinato dal cosiddett rito locatizio perché le somme sono dovute dal contratto di locazione).
Il giudice competente è il tribunale in composizione monocratica (non è mai competente il giudice di pace). Questa competenza è inderogabile: è il giudice del luogo ove il bene immobile si trova. Se viene eletto domicilio legale nel contratto di locazione presso un altro foro (se le parti fanno un accordo di proroga alla competenza), questa clausola è nulla.
Ha un contenuto complesso:
– Vi è un’intimazione (di licenza o di sfratto): è un atto di natura sostanziale;
– Vi è un atto di citazione: è un atto di natura processuale;
– Poi vi può essere una domanda di emanazione di un decreto ingiuntivo.
L’atto di citazione deve contenere:
– L’intimazione (questa potrebbe essere data anche con atto separato, in quanto è rivolta al conduttore);
– L’istanza di convalida;
– Deve fissare l’udienza di comparizione;
– Deve invitare il conduttore a comparire all’udienza con l’avvertimento che se non compare, o comparendo non si oppone, l’intimazione di sfratto o di licenza viene convalidata.
Deve essere dato al conduttore un termine libero minimo a comparire non inferiore a 20 giorni, che può essere ridotto fino alla metà per le cause urgenti (il termine ordinario ex art. 163 bis c.p.c. è di 90 giorni). Termine libero significa che nel termine si deve contare sia il dies ad quem che il dies a quo (si conta sia il giorno iniziale che il giorno finale);
Questo atto di citazione deve poi essere notificato sempre a norma degli art. 137 ss. c.p.c. (es. se le parti hanno convenuto domicilio legale nel contratto per lo scambio di comunicazioni, questo non vale ai fini della notificazione).
Il giudice dovrà, se il convenuto non si costituisce o non compare, valutare con attenzione l’atto di citazione. Se ritiene anche solo probabile che il convenuto non abbia avuto conoscenza dell’atto di citazione, o che non sia comparso per caso fortuito o forza maggiore, allora deve ordinare la rinnovazione dell’atto di citazione (viene in rilievo anche la semplice irregolarità: questa è ogni divergenza dalla fattispecie normativa che non dà luogo a nullità).
Alla prima udienza è onere del locatore comparire personalmente, altrimenti cessa di avere efficacia l’intimazione di licenza o di sfratto. Se poi è stata proposta anche la domanda per ottenere un decreto ingiuntivo, il locatore deve dichiarare alla prima udienza che la morosità persiste (fino a quel momento la morosità può essere sanata).
A seconda del comportamento del conduttore si distinguono quattro ipotesi:
– Il conduttore non compare e non propone nessuna opposizione (il giudice deve sempre effettuare un controllo sull’atto di citazione per verificarne la regolarità): viene emanata l’ordinanza di convalida.
Si tratta di un’ordinanza perché si ritiene che il contraddittorio sia costituito attraverso la notifica dell’atto di citazione (nel procedimento per ingiunzione invece la prima fase si svolge inaudita altera parte e quindi termina con decreto).
La cognizione è sommaria, l’emanazione dell’ordinanza si fonda essenzialmente sulla condotta del convenuto che non è comparso. Non si può dire che vi sia stata una lesione del diritto di difesa poiché il convenuto ha avuto la possibilità di far valere le sue ragioni in giudizio.
Quest’ordinanza ha un contenuto di condanna ed ha efficacia esecutiva (è titolo per ottenere il rilascio dell’immobile). È inoltre idonea a produrre l’effetto della cosa giudicata materiale (alcuni negano quest’idoneità e gli attribuiscono solo l’efficacia della preclusione pro iudicato, vedi p. 165).
Contro quest’ordinanza di convalida l’unico rimedio è l’opposizione tardiva: è ammessa quando il convenuto, anche per irregolarità della notificazione, non ha avuto conoscenza del processo. Anche qui, come per l’opposizione tardiva a decreto ingiuntivo (vedi p. 166), è intervenuta la Corte Costituzionale dichiarando l’illegittimità della norma nella parte in cui non consente l’opposizione tardiva a chi, pur avendo avuto conoscenza dell’atto di citazione, non ha potuto opporsi per caso fortuito o forza maggiore.
Quest’ordinanza di convalida viene trascritta in calce all’atto di citazione, e vale come titolo esecutivo. Quando è stata fatta istanza per l’emanazione di decreto ingiuntivo, se il giudice emana il decreto ingiuntivo lo scrive in calce ad un’intimazione di sfratto separata (il locatore quindi deve intimare lo sfratto nell’atto di citazione, fare l’istanza di emanazione di decreto ingiuntivo, e poi depositare un’intimazione di sfratto separata in calce al quale viene scritto il decreto ingiuntivo);
– Il conduttore compare ma non si oppone: in questo caso viene emanata un ordinanza di convalida. Qui la possibilità di opposizione tardiva è solo teorica (bisognerebbe pensare ad un’ipotesi di malessere momentaneo che abbia impedito al convenuto di opporsi);
– Il convenuto si oppone e fonda l’opposizione su prova scritta (es. nell’ipotesi di licenza per finita locazione potrebbe produrre un accordo di proroga del termine di locazione): in questo caso non si ha l’emanazione dell’ordinanza ed il processo prosegue nelle forme del rito locatizio;
– Il convenuto si oppone e fonda l’opposizione su prova non scritta: in questo caso il conduttore può chiedere che venga emanata un’ordinanza di rilascio dell’immobile con riserva delle eccezioni del convenuto. Vi sono due presupposti:
Istanza del locatore;
Non vi devono essere gravi ragioni in contrario: taluni ritengono che questo requisito deve essere inteso in senso restrittivo.
Quest’ordinanza ha un contenuto di condanna ed è provvisoriamente esecutiva. L’opinione prevalente ritiene che abbia natura anticipatoria, e quindi che sia inidonea ad acquistare l’autorità di cosa giudicata materiale. Nel caso di estinzione del processo, la conseguenza di questa natura provvisoria dovrebbe essere il venir meno di quest’ordinanza, invece la Cassazione la assimila ad una sentenza non definitiva che sopravvive all’estinzione del processo ex art. 310.2 c.p.c.