Spesso nella pratica l’obbligazione reale viene designata col termine onere reale, ma sono due figure distinte. Invero non sembra che il nostro ordinamento conosca l’onere reale, mentre la giurisprudenza parla di oneri reali a proposito delle disposizioni contenute nei regolamenti condominiali che importano limitazioni ai diritti di proprietà esclusiva.
La figura è invece regolata dal codice civile tedesco (B.G.B.), secondo il quale un fondo può essere gravato in modo da eseguire periodiche prestazioni in favore di coloro per cui è costituito il peso; poi precisa che l’onere reale può essere costituito anche a favore di una determinata persona, anche non proprietaria di un fondo. La costruzione è fondamentalmente quella di una prestazione a titolo di diritto reale che la stessa dottrina tedesca ritiene un’aberrazione.
Da tali informazioni possiamo già distinguere l’obbligazione reale (che è obbligazione strumentale rispetto al diritto reale a cui è collegato) e l’onere reale (che è un vero e proprio diritto reale sia pur eccezionale per il suo contenuto in faciendo).
Nella dottrina si è parlato a volte di onere reale a proposito di rendita fondiaria e canone enfiteutico. Nella rendita fondiaria una parte conferisce all’altra il diritto di esigere in perpetuo la prestazione periodica di una somma di denaro o una certa quantità di cose fungibili quale corrispettivo dell’alienazione di un immobile. Il codice costruisce il “debito della rendita” come rapporto obbligatorio del tutto svincolato dall’immobile alienato. In tal senso l’art. 1868 c.c. dispone che si faccia luogo a riscatto allorché il terzo acquirente del fondo che garantisce la rendita non abbia assunto il debito o non si dichiari pronto ad assumerlo. La norma non avrebbe ragion d’essere ove la rendita perpetua fosse stata un onere reale, cioè un diritto reale munito come tale dal seguito (peraltro la Relazione al c.c. afferma che la rendita è un diritto di credito e non un onere inerente al fondo).
Anche per quanto riguarda il canone enfiteutico va osservato che non ha carattere di prestazione fondiaria rappresentando il corrispettivo che l’enfiteuta deve al concedente per il godimento del fondo enfiteutico. E’ vero anche che il diritto al canone è fornito di seguito, cioè passa a carico del terzo acquirente del fondo. In proposito si potrebbe argomentare che vi sono anche diritti di credito forniti di seguito come, ad es., il diritto del conduttore che è opponibile al terzo acquirente della cosa locata. Dato che sulla natura del diritto del conduttore vi sono opinioni contrastanti, pensiamo che sia opportuno analizzare il punto sotto altra visuale.
L’idea del canone enfiteutico come onere reale troverebbe migliore appiglio se si dovesse ritenere che l’enfiteuta sia il vero proprietario del fondo (riconducendo l’enfiteusi alla vendita) di modo che in favore del conducente resterebbe solo il diritto al canone. Però vi è un dato normativo che contrasta tale soluzione: l’art. 970 c.c., secondo il quale il diritto dell’enfiteuta si prescrive per non uso ventennale, là dove il diritto del concedente, quale diritto di proprietà, è imprescrittibile. Quindi, estinto il diritto dell’enfiteuta, resta quello del concedente/proprietario. Se tutto ciò è condiviso, allora è da escludere che il canone enfiteutico sia equiparabile all’onere reale, restando un diritto di credito sia pur inserito nella disciplina particolare di un diritto reale di godimento su cosa altrui.
La figura dell’onere reale è spesso richiamata a proposito degli obblighi e dei vincoli posti a carico dei proprietari da strumenti normativi urbanistici o da convenzioni edilizie. La proprietà edilizia trova disciplina generale nel codice: l’art. 869 c.c. dispone che i proprietari devono osservare le prescrizioni urbanistiche nelle costruzioni e nelle riedificazioni. L’art. 871 c.c. fa rinvio alla regole da osservarsi nelle costruzioni stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunali.
Non sembra che tali obblighi di rispetto delle prescrizioni urbanistiche possano essere assimilati alla figura dell’obbligazione reale o a quella dell’onere reale in quanto non evocano alcun tipo di relazione tra fondi o tra un fondo e un soggetto.