Nel caso di ritardo nel adempimento dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo l’altra parte può avvalersi del rimedio dell’esecuzione in forma specifica, e cioè può chiedere una sentenza (costitutiva) produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso. Il rimedio dell’esecuzione in forma specifica è precluso quando la situazione di fatto o di diritto impedisce che gli effetti della sentenza realizzino il risultato del contratto definitivo (es. sopravvenuta distruzione ho mancata costruzione del bene, in caso di fallimento del promittente alienante) salvo che si tratti di inesattezze o impossibilità parziali compatibili con la pretesa all’esecuzione del contratto. Il contenuto del contratto può essere modificato se ciò sia domandato dalla parte e ciò rientri nei poteri di questa o del giudice. Altrimenti è inammissibile la domanda diretta ad ottenere un risultato in tutto o in parte diverso rispetto da quello programmato nel preliminare.
Sono due i presupposti necessari per ottenere l’esecuzione in forma specifica del preliminare:
a) Il ritardo del promittente
b) L’esecuzione o l’offerta della controprestazione se esigibile. L’offerta dev’essere nei modi di legge.
Il provvedimento giudiziale di esecuzione in forma specifica ha natura costitutiva in quanto esso produce gli effetti che sarebbero derivati dalla conclusione dei contratto. Il carattere costitutivo della sentenza non esclude peraltro che il rapporto abbia comunque natura contrattuale. In altri termini la fonte pubblicistica non altera la natura del rapporto poiché si tratta di un rapporto conforme all’impegno contrattuale delle parti: gli effetti che la sentenza produce sono quelli previsti dal contratto.
L’eventuale invalidità del preliminare può essere eccepita nel processo di esecuzione in forma specifica, se ciò non è fatto l’invalidità del contratto non si traduce in un vizio della sentenza, la quale rimane ferma in applicazione del principio del giudicato.
L’inadempimento del contratto preliminare può dar luogo ad altri rimedi secondo la disciplina generale dei contratto: risarcimento del danno, risoluzione dei contratto e eccezione di inadempimento.