Le trattative, che sono quei negoziati che possono intercorrere tra le parti prima della conclusione di un contratto, possono concludersi non con la nascita di un contratto definitivo ma con una stipulazione di un contratto preliminare, di un accordo che obbliga le parti a concludere in un secondo momento, un contratto definitivo del quale predeterminano il contenuto.
Il contratto preliminare è, dunque, il contratto mediante il quale una o entrambe le parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto definitivo.
Il preliminare che vincola una sola parte è detto preliminare unilaterale, il preliminare che vincola entrambe le parti è comunemente indicato come preliminare bilaterale.
Il contratto preliminare si colloca nella parte delle trattative, sebbene nel segmento conclusivo di esse, e precede in ogni caso la conclusione del contratto definitivo, allorquando, le parti pur avendo accertato la sussistenza delle condizioni della volontà per concludere l’accordo, preferiscono predisporre una forma negoziale intermedia in attesa che tutti gli aspetti che confluiranno nella stesura finale siano chiariti e definiti. Non è raro trovare contratti preliminari da cui emerge ancora il permanere di trattative su aspetti, forse secondari dell’accordo, ma pur sempre rilevanti nella definizione del rispettivo assetto d’interessi (es. modalità di pagamento del prezzo, consegna del bene e).
Quindi contratto preliminare e accordi o intese precontrattuali si inseriscono, allora, nelle più generale contesto della cosiddetta Formazione progressiva del contratto che ha inizio nel momento del primo contatto intersoggettivo da cui originano le trattative e termina nel momento in cui tiene posto in essere il contratto definitivo.
Tuttavia, contratto preliminare e intese precontrattuali non sono la stessa cosa: le intese precontrattuali, di norma, non hanno alcun effetto vincolante per cui la tutela risarcitoria si realizza secondo le regole della responsabilità precontrattuale e quindi nei limiti dell’interesse negativo.
Nel contratto preliminare si realizzano effetti vincolanti (propri di un accordo negoziale) che obbliga a concludere un successivo contratto, per cui si parla anche di contratto preparatorio (per il contratto definitivo). Deriva allora come prima conseguenza la possibilità in alternativa alla tutela risarcitoria la possibilità di ricorrere al rimedio dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo rimasto inadempiuto.
Ambito di applicazione del contratto preliminare
La validità dell’impegno preliminare è esclusa solo rispetto a quei negozi che per la loro funzione esigono una libertà di decisione attuale del soggetto come: i negozi familiari, il testamento, la donazione.
Il contratto preliminare è invece molto frequente nelle rendite immobiliari.
Causa dei contratto preliminare
L’interesse di preliminare consente di realizzare è quello di creare un impegno provvisorio riservando al futuro contratto la completa e definitiva regolamentazione dell’affare.
Tale interesse non esaurisce ma concorre a integrare la causa del preliminare la quale si identifica nella stessa causa del contratto definitivo.
Effetti dei contratto preliminare
Effetto principale dei contratto preliminare è quello di obbligare le parti alla stipulazione del contratto definitivo.
Tuttavia, il preliminare obbliga le parti non soltanto in relazione alla prestazione del consenso idoneo a perfezionare il contratto, ma chi assume un obbligo in ordine alla conclusione di un contratto assume per ciò stesso l’impegno in ordine alle prestazioni che ne sono oggetto.
Quindi, nello schema del preliminare l’attuazione delle prestazioni finali è subordinata alla stipulazione del definitivo. Ma le parti non sono in attesa del verificarsi di un evento futuro ed incerto, ma sono tenute a compiere una prima prestazione (che è la stipulazione del definitivo) e, a seguito di questa, le prestazioni finali (esecuzione del definitivo).
Di regola le prestazioni finali non devono essere immediatamente adempiute in quanto la loro esecuzione si intende rinviata successivamente alla stipulazione del definitivo. Tuttavia, già dal momento iniziale si rende attuale il tempo di compimento di tutte quelle attività preparatoria della prestazione che esigono un tempestivo intervento anteriore rispetto all’adempimento finale.
Così ad esempio, il prominente venditore deve approntare il bene in maniera che questo possa essere attribuito al momento della stipulazione del contratto: se il soggetto non è in grado di compiere esattamente la prestazione traslativa per il tempo della vendita, la fattispecie di inadempimento deve ritenersi presente ancor prima della stipulazione di tale contratto.