Il contratto preliminare ad effetti anticipati
Si parla di contratto preliminare ad effetti anticipati quando le parti non si limitano all’assunzione reciproca dell’obbligo di concludere un futuro contratto, ma anticipano delle prestazioni delle prestazioni che seguono al contratto definitivo, disponendo l’immediata immissione nel possesso del bene a favore del promittente acquirente ed il pagamento di parte del prezzo a favore del promittente venditore.
Il contratto preliminare e quindi può anche prevedere una parziale anticipata esecuzione delle prestazioni finali. Anzi si potrebbe affermare che anzi rientra nel normale atteggiarsi della pratica negoziale che venga data parziale attuazione al rapporto finale.
Ovviamente, si deve trattare soltanto di una parziale anticipazione perché nel caso in cui il preliminare prevedesse l’integrale attuazione del rapporto finale si porrebbe esso stesso come definitivo e la prevista stipulazione di un contratto ulteriore altro non sarebbe, in realtà, che un impegno alla ripetizione del contratto.
Il contratto definitivo
Il contratto preliminare risponde all’intento delle parti di creare un vincolo strumentale e provvisorio in ordine alla stipulazione del contratto definitivo. La normale attuazione di tale vincolo conduce alla stipulazione di un contratto che si pone come fonte esclusiva del rapporto contrattuale.
Il contratto definitivo non può assolutamente essere considerato una ripetizione del contratto preliminare ma esso è un nuovo accordo che le parti stipulano in conformità dell’impegno e al quale vengono tutti gli effetti obbligatori reali.
Il preliminare inoltre, obbliga le parti non soltanto alla prestazione del consenso ma anche alle prestazioni che questo consenso implica; ciò peraltro non esclude che il contratto definitivo sia comunque la fonte esclusiva del rapporto contrattuale. Il contratto definitivo è, infatti, destinato a sostituire il titolo provvisorio del preliminare.
A riguardo se si parla di valore novativo in quanto la funzione caratteristica del contratto definitivo è proprio quella di andare a sostituire gli effetti strumentali e preparatori del contratto preliminare.
In quanto il definitivo è un normale contratto ad esso dovranno essere applicate tutte le regole relative alla disciplina generale del contratto (in materia di legittimazione di liceità di possibilità dell’oggetto di integrità del volere in materia in trascrizione ecc.).
Vizi del contratto preliminare
In generale può affermarsi che il regime dei vizi del contratto preliminare è quello ordinario, vigente per ogni contratto. Qualche problema sorge sul piano dei rapporti con il contratto definitivo. L’ipotetica domanda potrebbe essere se i vizi del preliminare abbiano qualche rilevanza o ripercussione sul definitivo. Per la verità, in generale si potrebbe dire che l’invalidità che colpisce il preliminare viene superata nel caso in cui il definitivo ma nasca validamente.