Nella zona che separa i diritti reali dalle obbligazioni troviamo le cd. obbligazioni reali (ob rem o proper rem) il cui contenuto consiste in una attività che il proprietario è tenuto a compiere in favore del titolare di un diritto reale minore, ovvero in caso di contitolarità a favore di altro comproprietario. Si tratta di un tema riproposto dal francese Ginossar, secondo il quale i diritti reali (tranne la proprietà) vanno concepiti come obbligazioni propter rem.
Il tema è stato riproposto dal Romano, che costruisce la situazione reale come una situazione complessa di potere e dovere. Per l’autore l’obbligo propter rem è connesso in maniera essenziale al diritto reale come è essenziale il rapporto con la res. E’ evidente che nella concezione del Romano l’obbligazione reale perde ogni specificità per divenire un elemento che appartiene alla struttura dei diritti reali come figura di conformazione del potere-dovere riconosciuto al titolare.
Si osserva facilmente che l’obbligazione propter rem si pone in contraddizione con la regola servirus in faciendo consistere nequit, contraddizione che pare conciliarsi con la regola se si conviene sul carattere eccezionale di tali obbligazioni.
Sul piano teorico la situazione di svantaggio posta a carico del proprietario rappresenta un’accentuazione di posizioni di dovere, insite nello schema della proprietà, strumentalmente preordinate all’esercizio di taluni diritti.
Solitamente si fa rientrare tra le obbligazioni reali alcune ipotesi previste dalla legge e altre rimesse alla determinazione della parti. Tra le prime ricordiamo:
1) le obbligazioni tra usufruttuario e nudo proprietario;
2) le prestazioni dovute dal titolare del diritto di uso e del diritto di abitazione verso il proprietario;
3) gli obblighi dell’enfiteuta vero il concedente di pagare il canone e migliorare il fondo;
4) le prestazioni accessorie dovute nelle servitù dal proprietario del fondo servente;
5) gli obblighi previsti nella comproprietà per la conservazione e amministrazione della cosa comune.
Tra le seconde ricordiamo quelle disposte dal titolo in tema di diritti reali minori e comunione. In realtà non tutte le ipotesi che troverebbero fonte nella legge sembrano riferibili in modo convincente alle obbligazioni propter rem. Perplessità ci sono per la collocazione in una medesima categoria di figure corrispondenti ad interessi nettamente diversi.
Per le figure rimesse alla determinazione del precetto privato, invece, vi è una tendenza ad allargarne il novero oltre la previsione legislativa. Si ha l’impressione che l’obbligazione propter rem sia spesso una sorta di contenitore generico nel quale riporre obbligazioni poste a carico del proprietario che non trovano adeguata collocazione tra le servitù.