Si parla generalmente di diritto personale di godimento su cosa altrui per intendere l’effetto tipico e principale di taluni contratti che si riannodano al ceppo originario della locazione e dell’affitto. Tali figure non sono di facile individuazione; di sicuro ad essi appartiene il comodato, che differisce dalla locazione per la gratuità; dubbi ci sono per il noleggio, il cui oggetto sembra essere l’obbligazione di navigare posta a carico del noleggiante più che il godimento della nave o dell’aeromobile a favore del noleggiatore.
Nella locazione il legislatore ha dimostrato di volere caratterizzare la fattispecie a stregua dell’obbligo di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa. Conseguenza fondamentale è il lasciar usare o godere al conduttore a cui corrisponde un pati del locatore, ma anche il diritto a conseguire il corrispettivo pattuito. A tal proposito ricordiamo che i contratti che si riannodano al ceppo della locazione possono essere qualificati di durata per la temporaneità del rapporto, carattere che consente di escluderli dai diritti reali che presentano, in linea di massima, carattere di perpetuità. La regola della temporaneità è stata posta in crisi sin dall’inizio del secolo con interventi legislativi tesi ad assicurare stabilità a bisogni elementari; si è ritenuto, quindi, che il principio di eguaglianza delle parti potesse essere sacrificato in favore di una maggiore protezione del lavoro e della persona rispetto a quella del patrimonio.
La posizione del conduttore presenta delle particolarità, tutte finalizzate a garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa. Al conduttore è riconosciuta la possibilità di agire direttamente contro i terzi che molestano il suo godimento (salvo che il terzo pretende di avere diritti sulla cosa, nel qual caso l’azione spetta al locatore) (art. 1585 c.c.). Per le molestie di diritto l’art. 1586 c.c. non impedisce al conduttore di essere legittimato passivo alla lite dalla quale può essere estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.
Da queste e altre norme, è sembrato ad alcuni autori (tra cui il Lazzara) che il conduttore e l’affittuario godano di una sorta di potere autonomo di godimento simile a quello che spetta al titolare di un diritto reale di godimento su cosa altrui:
1. sotto il profilo della tutela il conduttore gode di una posizione ragguagliabile a quella del titolare di un diritto reale e infatti:
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(a) può agire con l’azione di manutenzione ed essere reintegrato nei confronti del terzo e del locatore
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(b) può agire in via possessoria o con azione ordinaria nei confronti dei terzi per molestie di fatto
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(c) può agire in via aquiliana per il risarcimento dei danni ingiustamente subiti dall’altrui fatto dannoso
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(d) può agire in via autonoma nei confronti dei terzi che pongono in essere molestie di diritto
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(e) ha legittimazione autonoma e diretta verso il terzo che assume essere titolare di altro rapporto locatizio
2. sotto il profilo dell’opponibilità il contratto è opponibile al terzo acquirente nei limiti degli artt. 1599, 1600 e 2932 c.c.
Altri autori invece ribadiscono il carattere obbligatorio del rapporto di locazione anche se le particolarità consigliano di collocarlo in una categoria autonoma distinta dai diritti reali e da quelli di credito. Il Luminoso riconosce che vi è una sostanziale identità strutturale tra diritti reali di godimento e diritti personali di godimento ma che sul piano della disciplina ci sono presupposti, caratteri ed effetti completamente diversi. Per l’autore la differenza tra le due categorie non può essere colta né sotto il profilo della tutela, visto che in entrambi è analoga l’esigenza di reagire a fatti lesivi dell’interesse al godimento del bene, né sotto il profilo della opponibilità ultra partes del titolo negoziale che è diverso dalla regole degli iura in re aliena.
Quindi la tutela apprestata al conduttore trova la sua giustificazione nell’esigenza di garantire il godimento con rimedi specifici, in luogo di quelli meramente risarcitori.