La trascrizione è un mezzo di pubblicità relativo agli immobili e ai beni mobili registrati è che assicura la conoscibilità delle vicende relative a tali beni. La sua funzione sia ricollega direttamente ad una precisa esigenza di mercato, che a quella di ridurre il più possibile il rischio, per chi acquista, in un sistema caratterizzato da una relativa facilità nella circolazione dei beni, attraverso la conoscibilità della situazione giuridica dei beni stessi.
L’ articolo 2643 elenca gli atti soggetti a trascrizione per gli effetti che a questa riconnette l’articolo 2644. Essi sono:
- I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o che costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali su beni immobili; inoltre, gli atti di rinuncia ai diritti su menzionati.
- I contratti che conferiscono diritti personali di godimento su beni immobili, se superano una certa durata (locazione, società, associazione, ecc.).
- Le sentenze costitutive, i provvedimenti giudiziari con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà o altri diritti reali su beni immobili, gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico.
È opinione molto diffusa in dottrina che l’elencazione di cui all’articolo 2643 abbia carattere tassativo esclusivamente per quel che riguarda il tipo di mutamento giuridico che vi ha dato origine: l’articolo 2645, infatti, espressamente assoggetta a trascrizione ogni altro atto o provvedimento che produca taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643. Inoltre, introdotto dalla legge del 1997, l’articolo 2645/bis, il quale prevede la trascrizione dei contratti preliminari di cui ai numeri 1,2,3,4 dell’articolo 2643.
L’articolo 2644 al primo comma stabilisce che:
- Gli atti soggetti a trascrizione e non trascritti i tempestivamente non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto tempestivamente il suo titolo (effetto negativo della trascrizione).
- Tali atti non possono avere effetto nei confronti di chi ha trascritto, le successive iscrizioni o trascrizioni di diritti acquistati dallo stesso autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore (effetto positivo della trascrizione).
Quindi, se un soggetto, mediante successivi atti di disposizione, trasferisce ad altri soggetti lo stesso diritto immobiliare (o, comunque, diritti immobiliari tra loro incompatibili), il criterio in base al quale risolve il conflitto è quello della priorità della trascrizione.
La trascrizione non è elemento costitutivo del trasferimento del diritto, ma serve soltanto a dirimere un conflitto tra i titoli di una pluralità di aventi causa da un medesimo autore, determinando la risoluzione ab origine di tutti gli atti di acquisto di diritti incompatibili con quello acquistato con l’atto trascritto. Il principio di priorità della trascrizione contro i terzi concorrenti conserva la sua finalità indipendentemente dalla buona fede.
L’articolo 2650 stabilisce che non è efficace la trascrizione operata contro un determinato soggetto, se il diritto di quest’ultimo non risulta da una precedente trascrizione.
Il principio della continuità delle trascrizioni e si ispira all’esigenza di realizzare lo stato civile degli immobili, descrivendo il modo completo e certo la consistenza giuridica titolarità della priorità medesima. Tuttavia, la trascrizione che sia operata dal soggetto che senza che sia trascritto l’acquisto del suo dante causa, non è del tutto inutile, ma vale come prenotazione, cioè come atto di pubblicità la cui efficacia è sospesa restando subordinata al compimento di successivi atti di pubblicità; tale efficacia, se facciano seguito quegli atti successivi, risalirà alla data di prenotazione, quindi retroattivamente.
Poiché ha natura dichiarativa (e non costitutiva come in altri ordinamenti) la trascrizione non costituisce un obbligo per le parti stipulanti, bensì semplicemente un onere. Ciò significa che la mancata trascrizione di un atto non comporta un vizio dell’atto stesso, che resta valido ed efficace in toto, ma espone l’acquirente alla possibilità di vedersi sottrarre quanto legittimamente acquistato in conseguenza di un atto fraudolento dell’alienante.
ESEMPIO: se Tizio acquista da Caio un appartamento, e per noncuranza non effettua la trascrizione, potrebbe verificarsi l’ipotesi che Caio, pur non essendo più proprietario del detto immobile, venda ad un altro soggetto lo stesso bene, e se quest’ultimo procederà per primo alla trascrizione, Tizio non potrà opporgli il suo acquisto da Caio. Tizio potrà soltanto rivolgersi a Caio per la restituzione del prezzo e per l’eventuale risarcimento dei danni.
La trascrizione costituisce, invece, un obbligo per il pubblico ufficiale rogante l’atto (solitamente un notaio), il quale deve eseguire la trascrizione entro trenta giorni dalla stipula del contratto di compravendita di un immobile.
La trascrizione, per la sua natura di onere:
- Non è soggetta a prescrizione né a decadenza.
- È effettuabile in qualsiasi momento.
- Ha efficacia ex nunc (cioè dal momento in cui si trascrive).
Quanto all’ambito di applicabilità della trascrizione, si ricordi:
- La trascrizione opera solo per gli acquisti a titolo derivativo e non per quelli a titolo originario. In particolare, nel conflitto fra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, si applicano le regole dell’usucapione.
- Le norme sulla trascrizione non valgono nel caso in cui il conflitto da dirimere sia fra soggetti acquirenti da diversi danti causa: bisogna risalire al comune autore, rispetto al quale vale il principio della priorità dell’acquisto.
- Essa non vale per gli acquisti “a non domino”: non ha infatti efficacia sanante salvo quanto detto per l’usucapione abbreviata.
- Nel caso che nessuno dei due o più soggetti abbia effettuato la trascrizione, si applica il criterio della priorità dell’ acquisto.
- Fra due soggetti che abbiano acquistato un dallo stesso autore uno un diritto reale e l’altro un diritto di credito, prevale il diritto reale anche se non trascritto.
La trascrizione deve essere eseguita presso l’ufficio dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni oggetto della stessa.
Nel caso in cui un bene sia riportato in più Registri Immobiliari (ipotesi di immobili siti ai confini di diverse circoscrizioni) la trascrizione sarà effettuata presso tutti di uffici per da parte di loro competenza.
Per ottenere la trascrizione di un atto inter vivos è necessario che l’interessato sia munito di:
- Copia del titolo in forza del quale si chiede la trascrizione (sentenza – atto pubblico – scrittura privata autenticata).
- Una nota di trascrizione in doppio originale (che è una sintesi, in bollo della atto dell’atto da trascriversi) che deve contenere tutti gli elementi previsti dall’articolo 2659 (così come modificato dalla legge 27/2/1985 n. 52).
Per ciò che riguarda la trascrizione di un atto mortis causa occorre:
- L’atto di accettazione dell’eredità.
- Il certificato di morte del decuius.
- La copia del testamento, se l’acquisto segue in base ad esso.
- Nota, in doppio originale, con di estremi previsti dall’articolo 2660 (anch’esso modificato dalla legge 27/2/1985 n. 52).
Per la trascrizione della domanda giudiziale sono richieste:
- Copia autentica del documento che la contiene.
- Relata di notifica alla controparte.